民生證券股份有限公司周泰,陳立近期對保利發(fā)展（600048）進(jìn)行研究并發(fā)布了研究報告《2025年中報點(diǎn)評：銷(xiāo)售回款同比提升，存量去化與結構優(yōu)化并行》，給予保利發(fā)展買(mǎi)入評級。

　　保利發(fā)展

　　結轉規模下降致?tīng)I收利潤下降，降本增效助毛利率小幅回升。截至2025年上半年，公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1168.57億元，同比減少16.08%，主要系房地產(chǎn)項目結轉規模下降所致；截至2025年上半年，公司實(shí)現歸母凈利27.11億元，同比減少63.47%；公司2025年上半年結算毛利率為14.6%，略高于2024年全年水平，主要得益于公司組織架構改革和費用端降本增效。

　　銷(xiāo)售金額穩居行業(yè)第一，銷(xiāo)售回款提升助力經(jīng)營(yíng)性現金流回正。截至2025年上半年，公司共實(shí)現簽約面積713.54萬(wàn)平方米，簽約均價(jià)提升至2.03萬(wàn)元/㎡；實(shí)現銷(xiāo)售簽約1451.17億元，同比下降16.25%，仍穩居行業(yè)第一；截至2025年上半年公司銷(xiāo)售回款1448億元，綜合回款率達到100%，大幅提升15個(gè)百分點(diǎn)；截至2025年上半年，公司經(jīng)營(yíng)性現金流凈流入為160.17億元，同比實(shí)現由負轉正，貨幣資金余額1385.62億元，另仍有593億元已售未回籠資金，可動(dòng)用資金充裕。

　　多錯并舉推進(jìn)去庫存，優(yōu)質(zhì)增量項目?jì)?yōu)化存貨結構。公司通過(guò)“老盤(pán)新作、全面煥新”、“以銷(xiāo)定產(chǎn)”等銷(xiāo)售策略實(shí)現存量項目去化，截至2025年上半年公司實(shí)現2021年之前獲取的存量項目銷(xiāo)售394萬(wàn)方，銷(xiāo)售金額514億元；增量項目有效改善了當期銷(xiāo)售質(zhì)量，截至2025年上半年公司實(shí)現2022年之后獲取的存量項目銷(xiāo)售金額937億元，較2023年全年提5個(gè)百分點(diǎn)，38個(gè)核心城市銷(xiāo)售貢獻同比提升3個(gè)百分點(diǎn)至92%；截至2025年上半年，公司司新增項目26個(gè)，位于北京、上海、杭州、西安、石家莊等核心城市，項目總地價(jià)509億元，總計容面積228萬(wàn)平方米，公司存貨質(zhì)量正不斷優(yōu)化。

　　融資渠道不斷拓寬，債務(wù)結構持續優(yōu)化。截至2025年上半年，公司實(shí)現多筆融資，包括成功發(fā)行國內首單現金類(lèi)定向可轉債85億元，6年期綜合成本僅2.32%，發(fā)行公司債和中期票據57億元，并獲取取新一期中期票據、超短期融資券注冊批文；截至2025年上半年，三年以上到期的有息負債占比42.8%，較年初提升3.2個(gè)百分點(diǎn)；一年內到期有息負債占比21.4%，較年初下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，新增有息負債平均成本降低21BP至2.71%，期末綜合成本2.89%，融資成本進(jìn)一步下降。

　　投資建議：公司作為央企龍頭土地儲備豐富，現金流充足，我們預測2025-2027年營(yíng)收分別達3193.06億元/3279.34億元/3379.58億元，同比增長(cháng)2.5%/2.7%/3.1%；2025-2027年歸母凈利潤分別為56.02億元/64.12億元/75.51億元，同比增長(cháng)12.0%/14.5%/17.8%；2025-2027年P(guān)E倍數為18/15/13。維持“推薦”評級。

　　風(fēng)險提示：公司土地拓展不及預期；市場(chǎng)回暖速度不及預期

　　最新盈利預測明細如下：

　　該股最近90天內共有14家機構給出評級，買(mǎi)入評級11家，增持評級2家，中性評級1家；過(guò)去90天內機構目標均價(jià)為9.64。